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两部委联合发文救市2015年政策宽松可期

2020-02-17 来源:塔城租房网

两部委联合发文救市 2015年政策宽松可期

今日,国土资源部与住房城乡建设部联合下发《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》,该通知并未提及之前网上流传的关于“一套房首付降至两成”、“二套房首付降至五成”、“营业税‘五改三’”等政策,不免让人失望。

据了解,通知中提出合理安排住房及其用地供应规模、优化住房及用地供应结构、统筹保障性安居工程建设、加大市场秩序和供应实施监督力度等9大要求,那么这诸多要求又会对房地产市场造成怎样的影响呢?

控制住房供地规模 缓解区域房产供需矛盾

今年的两会上,国务院总理李克强在政府工作报告中指出,要对房地产行业进行分类指导、因地施策。而此项通知中第一点就提到:要“有供、有限,合理安排住房和其用地供应规模”,同时要求,供应规模过大的区域减少甚至暂停供地

两部委联合发文救市2015年政策宽松可期

,而对供求矛盾突出的热点城市有效增加住宅用地供应规模,不难看出,这无疑是对两会房地产精神的有效落实。

据悉,房地产的好场景已经不复存在,经济下行压力使得房企面临着巨大的业绩压力,当前三、四线城市商品房库存量居高不下等诸多因素一起造成了目前的局面。

面对目前房地产市场的供需矛盾就要求一方面要控制房地产市场的进口,也就减少土地供应,另一方面还要打开市场的出口,也就是提振经济、增加购房需求,才有可能逐步缓解区域房地产市场的供需矛盾。即便如此,从全国房地产市场看,很多城市的库存积压已经非常严重,局部三四线市场即使在救市的情况下,依然酝酿崩盘风险。

而对于以北上广深为代表的一线城市来说,亚豪机构分析认为,虽然存在一定的供需不平衡的现象,但在限购政策的制约下购房需求并不会大幅攀升,供需矛盾并不突出,一线城市适度增加供地,有望降低开发商竞地的激烈程度,加剧一线城市土地市场二元分化的局面。预计2015年地处核心区、位置条件较好的地块地价仍将走高,而位置偏远、周边配套匮乏的地块地价将稳中有降。

降低开发商高价拿地风险

通知的第二点内容则涉及到要优化住房及用地供应结构等问题,不难看出,这让开发商所拿的高价地块降低了风险,以前开发商只能通过调整产品类型及定价的方式适应当前市场形势的变化,如果市场全线低迷,且价格调整余地不大,无法激发购买力的话,项目只能暂时搁置,等待市场有利时机的到来。而项目上市后如果遭遇滞销,能够调整的余地则更小,只有通过价格和营销手段来打开市场。

而《通知》颁布后,开发商摘得的高风险地块可以申请改变产品类型,滞销项目可以申请调整户型产品,从而打破面临的市场困局。

亚豪机构分析认为,此前相关部委也曾提出整体购买在建项目用于保障房建设,但其中涉及到政府购置价格与开发商成本的平衡问题,实际执行也面临着一定问题,将未开工房地产用地转为住房保障用地也因为同样的原因不易实施。

与此同时,该条通知还提出,各地要立足市场实际需求,科学把握住房供应套型结构。对于在建商品住房项目,各地国土资源、城乡规划主管部门在不改变用地性质和容积率等必要规划条件的前提下,允许房地产开发企业适当调整套型结构,对不适应市场需求的住房户型做出调整,满足合理的自住和改善性住房需求。

中原地产首席分析师张大伟认为,这一政策对市场来说有一定的积极作用,特别是一些过去满目建设大型的项目,可能会有改规的可能性,但整体来看,难度很大。

转存量房为保障房与安置房

《通知》中第三点是“多措并举,统筹保障性安居工程建设”,提出可以“整体购买在建房地产项目用于棚改安置房和公共租赁住房,或将尚未开工建设的房地产用地转为棚改安置房和公共租赁住房用地”。

亚豪机构分析,此前相关部委也曾提出整体购买在建项目用于保障房建设,但其中涉及到政府购置价格与开发商成本的平衡问题,实际执行也面临着一定问题,将未开工房地产用地转为住房保障用地也因为同样的原因不易实施。

2015楼市政策还将继续放宽

两会之后,多地政府响应政府工作报告中的相关指示,纷纷出台一系列的救市政策,如广州、济南等地,甚至降低首套房贷款比例,旨在贯彻两会所提出的“稳定住房消费,打造稳定健康的房地产市场环境”。业内人士表示,整体来看,2015年的房地产政策还将进一步宽松,房地产政策将延续去行政、重市场的调控思路,并有望在营业税征收、一线中部分城市限购等环节进一步放开,地方政府还将非常直接的出台税费减免,购房补贴等多种救市政策。而对于第一轮各地方政府出台的救市政策,张大伟则认为具有两个特点:

1:密集:从各地看,到目前为止已经有多地发布了房地产刺激政策。预计后续各部门都会出台类似的对房地产微调政策,释放有利市场回暖的政策努力。

2:深度:面对楼市成交持续低迷的局面,2014年下半年起,各级政府纷纷出招托市。省级政府有福建、江西、湖北、湖南、河北、河南及宁夏等省,针对房地产行业发布综合性文件,从土地供应、住房信贷、公积金、税收优惠补贴、购房落户及市场监管等多个环节着手,促进房地产市场发展,刺激购房需求入市;杭州、海口及呼和浩特等省会城市也发布类似综合性文件;更多地区则是从局部入手作出政策调整,其中公积金贷款放松以及财政补贴购房成为最主要的两大地方刺激楼市的手段;而北京、上海作为全国最重要的两大一线核心城市,均在第四季度对普通住房标准作出较大幅度调整。普宅标准与住房信贷、公积金、税收优惠等多个涉及购房成本的环节直接相关,因此对市场的利好作用显着。


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