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京版合作建房破冰冀望信托

2019-12-15 来源:塔城租房网

  阔别7年之久,个人合作建房在北京重现江湖。去年12月,曾在温州运作个人合作建房项目的温州市市场营销协会秘书长赵智强挥师北上,准备在北京打造“第二个温州版合作建房模式”。2月27日,事件有了新进展,或有别于温州建房的资金监管模式,如参与者赞同,将会与新华信托股份有限公司合作托管资金,通过信托方式让参与者的建房款远离“非法集资”的痕迹。 目前北京个人合作建房组织已成立了专门的公司,并推出其官方站“中国合作建房”,现已突破1000人报名。赵智强在接受本报采访时表示,温州个人合作建房之所以能取得成功,正是由于通过银行参与资金监管,取得了公众的信任,项目才得以顺利推进。此次北京合作建房的区别在于,选择与信托机构合作来规避“非法集资”的嫌疑。此外,如果后期资金出现困难,信托机构还可以有效解决,这是跟银行合作所无法实现的。 尽管“赵智强们”对于复制温州版的北京个人合作建房充满信心,有关个人合作建房的计划也在紧锣密鼓地实施当中,但也有相关人士在接受本报采访时对此提出了不同的看法:“当下的市场环境,在北京搞个人合作建房好似空中楼阁,即便由信托公司实行资金监管,仍旧存在诸多隐患及其不确定性,很难成功。” 信托式合作建房新构想 个人合作建房已经不是一个新鲜的概念,早在2004年,曾为联想集团IT工程师于凌罡就率先尝试“北京合作建房”,并5次拿地,均因资金体量不够及众多参与者意见不统一而败走麦城,之后再无人问津。直到2006年,赵智强成功运作国内首个个人合作建房后,“温州模式”亦从此叫响。 此番来京,赵智强执意要把“温州模式”植入北京。去年底就首次公布在北京已有两块供个人合作建房的目标地块,初步测算一块位于南四环的房子定价每平方米大约1.5万元,另一块位于南五环的房子定价每平方米大约5000多元。“此次合作建房最多不超过600人,因为按照目前有意向的地块规模,将建设600套房子。”赵智强说。 在北京合作建房的组织者们看来,借鉴温州合作建房模式,采取与信托公司合作,实行资金监管,将使得合作建房的整个流程更加完善、更加安全。赵智强说:“上百万、千万甚至上亿元的资金,已经超出对一个人或一群人的信任度,因此必须靠制度来约束和规范,故选择由信托公司作为第三方独立监管资金。” 新华信托股份有限公司直属业务三部业务经理李晓蒙表示,此前新华信托曾经多次涉足房产领域的项目开发,一般流程是开发商拿出项目、信托公司将其拆分成类似银行理财产品的信托计划,卖给各投资人,这次不同的是各投资人(即合作建房参与者)已经确定,投资项目(即楼盘)也将确定,信托组织只需帮助运作这一项目。在具体运作过程中,按照信托约定,业主代表、合作建房组织者、信托公司将成为实际的操作者,信托公司也将与每位业主签订协议,并在银行开立专门账户,每一笔资金的进出都有相应记录,每个月和每个季度都在其官发布报告供参与者监督。 对于信托式合作建房,最初的倡导者是北京仁和律师事务所律师、北京合作建房发起人之一孟宪生。2008年,孟宪生就曾在青岛实施过信托式合作建房的实验,但因政策限制等多方面原因,最终走向了房地产公司开发的路子,这对于“孟宪生们”不能不说是一个遗憾。 按照孟宪生当初的设想,信托式合作建房就是按照信托的原则,合作建房参与者作为委托人和受益人把资金集合起来专户管理,并且把信托资金交由作为受托人的合作建房组织(或个人)进行管理、运作的一种合作建房事务的模式。如今孟宪生作为此次北京合作建房的法务总监和制度设计者,在接受本报采访时表示,与当初设想不同的是,受托人除了合作建房组织外又多了个第三方信托机构,信托公司是资金的托管人,合作建房组织是项目管理人。与传统的房地产信托融资不同的是,我们是把自有资金委托给信托公司代为管理,解决资金归集问题,同时《信托法》也给合作建房者提供制度上和法律上的保障。 目前双方初步达成了合作意向,但因报名还在继续而尚未签订协议,然而最终与信托公司的合作能否拍板成功,这完全取决于合作建房参与者们。 前路并不平坦 2006年11月15日,赵智强发起200多人合作建房,以高于起拍价1万元的价格,取得了温州市上江路的一块地。去年9月8日,就在赵智强温州合作建房项目即将竣工之际,有6名合作建房出资人与他对簿公堂。赵智强解释称,当初交钱之后大家分到的是房子的分配权,起诉者们因为交钱晚等原因其分配顺序被后延,最后只能分剩下的几套60平方米房子。目前温州项目已进入待发房产证阶段。 有人说,赵智强的温州合作建房模式最终以“被开发商招安”的方式画上了句号,也有人称赵智强的温州合作建房模式是我国个人合作建房的破冰之举。对其进京实施“信托式合作建房”之路,业内亦众说纷纭。 用益信托研究部经理徐颖风在接受本报采访时认为,与信托公司合作或许有一定的可行性,信托公司只是充当资金管理的角色,如果合作建房后续的资金需要信托公司来为其融资,那么最终由谁来偿还这笔资金是最大的问题。 中国房地产学会副会长陈国强告诉,此项目运作空间有限,集资信托存在很大隐患。尽管个人合作建房模式在温州有项目取得了成功,但在市场化程度比较高的北京很难生存,不一定能运作成功。从政府角度分析,当前也不会允许以这种形式获得政府出让的土地,如果使用招拍挂途径拿地,也竞争不过其他公司。尽管赵智强寻求信托公司进行资金监管,但目前靠信托委托某个人完成整个投资过程的成功性非常小。现在已经不是早期福利分房时期,缺乏了解和信任关系的人群很难结合在一起共同投资。 “采用信托的方式只是解决了资金安全问题,但是合作建房中的道德风险机制还没有完全建立,另外在京合作建房的土地问题如何解决,招拍挂程序怎么走,资金的筹集是否顺畅,这些都是摆在现实中的问题。信托式合作建房只能看成是一个进步,至于结果很难估量。”宏源证券高级分析师何一峰说。 面对外界的质疑和猜测,赵智强说:“我们的合作建房一直都比较‘低调’,此次选择在这个节点召开发布会,就是希望能够在今年即将召开的全国两会上引起相应的关注和讨论。至于具体的资金路径和管理模式,或许是用信托资金组建房开公司去开发一个项目,之后房开公司蜕变成管理公司。或许是收购一个项目或项目公司,最后肯定是以一个拥有土地开发资质的公司身份,参与到拿地、运作之中。”

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